Nájemní smlouvy (k bytu) jako za „feudalismu“
S převisem poptávky po bydlení se potýkají i jiné státy,včetně mimoevropských,ale (možná) v málokterém evropském státě (se západní tradicí) jsou nájemní smlouvy povahy vazalské. Máme “nový“ Občanský zákoník (NObZ),ale je skoro zvyklostí kvazinedočasných smluv obsoletní. Termínované nájmy by měly být výjimkou,jinak práva nájemce pozbývají smyslu,včetně soudní ochrany. Pronajímatel i nájemce nemusí mít zájem na smlouvě na dobu neurčitou,ale nelze obcházet zákon,protože to není trestné. Občanský kodex předjímá shodnou vůli k pokračování smluvního závazku: pokračování nájemního poměru mlčky (§ 2285). Automatické prodlužování smluv NObZ nepředjímá,protože by šlo právě o nonsens: k čemu smlouvu na dobu neurčitou,když lze jít cestou nekonečného "prodlužování" i bez "dodatku". Nelze řetězit pracovní smlouvy,ale u nájemních smluv se tak děje,když to zákon nezakazuje.
Dále si (potenciální) nájemci – ti nebohatší peněžním i sociálním kapitálem - smlouvu nesjednávají,ale je jim nadiktována - často realitní kanceláří,resp.makléřem. Vlastně nejde o smlouvu,ale o osvědčení nesvobodného závazku k majiteli. Vůči napohled chudším se přistupuje ještě arogantněji,pokud nájemní smlouvu neobdrží vůbec,asi aby nemohli čerpat některou státní podporu. Strana prosebná může být vystavena diktátu i tak,že si pronajímatel vynucuje držení klíče od bytu a privilegium vstupovat do něj kdykoliv. I takové „smlouvy“ sepisují „realitky“,resp.jejich (s nimi propojení) advokáti. To přestože pronajímatel může přijít „na návštěvu“ (§ 2269+§ 2219-1) a stalo se normální vybírat kauci.
Parlament narýsoval NObZ novodobé poddanství: zákonodárce,který je volen všemi,nikoli jen majetnými,právníky či korporacemi. Vždyť nájemce má platit nájemné předem a pronajímatel smí vyžadovat kauci,ale pronajímatel není ze zákona zavázán k sankcím za nedodrže(ová)ní smlouvy !!!! Pronajímatel také smí vypovědět smlouvu ihned (§§ 2288-1a + 2291),neplatí-li nájemce minimálně 3měsíce,přesto jenom kauce může být v ekvivalentu 6 činží,tedy pronajímatelé „podnikají“ s minimálním rizikem. Čeští zákonodárci předstírají,že nějaký (obyčejný) nájemce svobodně přivolí k tomu,aby se nájemné zvyšovalo z rokunarok (§ 2248 NObZ: Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného). K uzavření smlouvy vlastně vůbec nedojde,pokud se nepřistoupí na inflační automat. Závazková praxe je v Česku dovedena ad absurdum,pokud si pronajímatel "dá" do smlouvy na dobu určitou «inflační automat» zvyšování nájmu (§ 2248) i výhradu neautomatického prodlužování. Může dojít "automaticky" k novaci zásadního ujednání (§ 2246) ještě před uplynutím doby nájmu,resp.dojít k jeho prodloužení,a až měsíc nato k novaci výše nájemného (§ 1902) !!!!
«Inflační automat» a smlouva na dobu určitou mají být neslučitelné,ale právníci ostudně využívají paragrafy NObZ jako nástroj vazalství nájemce vůči svému klientu. A právě smluvní nevyváženost - v době naprostého převisu poptávky po bytech - činí svobodu odejít od pronajímatele iluzorní,aspoň pro ne-bohatší. Nu že by se nájemce domohl včasné soudní ochrany,tak že by soud změnil smlouvu (§ 577) je rovněž iluzorní,pokud soudci jsou četnými majiteli bytů,sic to nepřiznávají. O to více,pokud NObZ obsahuje víceznačné sousloví: srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Je místem ulice,čtvrť,město,anebo snad celá metropole ?! Je srovnatelné nájemné v prašné hlučné ulici s obvyklým nájemným v ulici tiché i vzdušné ?!! Lze mít zato,že pokud soudy vůbec o žalobách nestranně a včas rozhodují,tak výrazům srovnatelné,obvyklé přikládají jiný význam. A když obvyklost neposuzují přímo soudci,tak znalci,kterými jsou možná makléři realitek,což je začarovaný kruh práva...
Parlament několikrát za necelých deset let novelizoval NObZ (naposledy předpisem 163/2020 Sb.),přičemž pronajímatelům a realitkám poskytl další nástroj útisku: dříve zakázanou (§ 2239) smluvní pokutu (§ 2254) !!! Zákonodárce sofistikovaně vykonstruoval zákon tak,aby neodporoval jiným ustanovením (§ 34-40 + §§ 547+551-554+574+580 NObZ): nešlo o neplatné (absentující) právní jednání. Nejde asi o jeden z faktorů plíživého zvyšování nájemného jako „inflační automat»,ale o utužení vazalských poměrů ano.
Přes legislativní „aktivismus“ poslanci a senátoři nesjednotili terminologii NObZ,pokud Závdavek (§ 1808-1809) se nazývá Jistota (§ 2254) !!!!!! „Starý“ Občanský zákoník výraz Jistota v bytové normě (§§ 685-719) nezahrnoval - a v § 555-557 měl význam ručení. Závdavkem se potvrzuje uzavření smlouvy,ale český Parlament nepřejmenoval Závdavek ani na kauci,ač jde o termín běžně používaný a nevulgární !!! S tím nadále platné ustanovení § 2254 zahrnuje zašmodrchané nejednoznačné souvětí druhého odstavce: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Definice Závdavku oproti tomu zní jednoznačně: Nesplní-li...kdo dal závdavek, může si druhá strana závdavek ponechat. Dala-li...strana závdavek,má právo požadovat,aby jí buď bylo vydáno dvojnásobně tolik, anebo aby dlužník dluh splnil,nebo,není-li splnění dluhu již možné,náhradu škody...Odstoupí-li od smlouvy strana,která závdavek dala,ztrácí právo na jeho vrácení; odstoupí-li strana, která závdavek přijala,vydá druhé dvojnásobně tolik. A především Závdavek není konstruován ve prospěch jedné strany - i to demonstruje legalizované poddanství nájemců v Česku.
Týž NObZ nerozlišuje mezi smluvním dodatkem a novou smlouvou,nýbrž obé se nazývá Novace smlouvy (§ 1902),přesto i veřejní pronajímatelé si nechávají podepisovat „dodatky“. V něčem pronajímatelé důsledně lpí na dikci NObZ - v něčem si „jedou postaru“...Právní povědomí a praxe velice zaostávají za sebelepší právní úpravou,jakou měla být norma v kodexu NObZ. Nájemce je tak snadným objektem vydírání a útisku,ale i potenciálním pachatelem korupce,pokud nechce přijít o střechu nad hlavou.